Satın almak üzere bir ev arayışı içerisindeyseniz ilk parametreniz elbet bütçenizdir. Bütçenize göre alabileceğiniz konutun en iyisini almak istersiniz.

Konutun ulaşıma olan yakınlığı, kullanım alanının büyüklüğü, konutun kullanışlı olması, binanın yaşı, bulunduğu kat, hatta cephesi vb. kriterler herkesin tercih sırasında değerlendirebileceği kriterler olup, konutun fiyatını doğrudan etkileyen parametrelerdir. Örneğin ulaşımı çok kolay bir konumda, kullanım alanı küçük bir ev alabilecekken, aynı bütçeyle ulaşıma uzaklaştıkça daha geniş bir ev alabileceğinizi de bilirsiniz. Dolayısıyla bu kriterler için ayrıntıya girmeye gerek görmüyorum.

Asıl önemli hususlar, sahip olduktan sonra kötü sürprizlerle karşılaşmamak için, satın alırken ivedilikle dikkat edilmesi gerekenler. Çoğumuzun haberdar olmadığı ve belki de satmak istediği güne kadar farkında olmayacağı çok önemli birkaç kriter mevcut.

Hemen hepimiz, satış sırasında tapu dairesinde üzerinde ismimizin yazdığı tapuyu elimize aldığımızda, resmi bir işlem olmasının verdiği güven duygusuyla her şeyin bittiğini düşünürüz. Oysa işlemin resmi olması, halen büyük bir yanılgıya düşmüş olabileceğimiz gerçeğini maalesef değiştirmiyor. Daha kötüsü;

– Nasıl olsa bir şey olmuyor!

– Bugüne kadar böyleyse bundan sonra da bir şey olmaz!

Düşünceleriyle, bile bile hata yapılabiliyor.

Evet bu kadar uzatmakla bilmeceye dönüştürdüğümün farkındayım. Amacım bu kadar önemli bir konuda, belki yıllarca verilen emeklerle ancak sahip olunurken, büyük oranda farkında olunmaması veya çoğunlukla göz ardı edilmesine dikkat çekmekti. Bahsettiğim konu iskân problemi. Elbette bu iskân problemiydi diyerek konuyu kapatmayacağım. Problemin iskânın alınmış olmasıyla dahi bitmeyebileceği, iskânı alınmış bir binada dahi konut alımına neden dikkat edilmesi gerekeceğini anlatacağım.

Esasında iskân problemine gelmeden önce, konut alırken tapu üzerinde neler görebileceğimize bir bakalım.

ARSA TAPUSU

Tapu üzerinde arsa payınız belirtilmiştir, aslında satın aldığınız bina veya daire değil, binanın bulunduğu arsa üzerindeki paydır. Resmi olarak bina veya daireniz yoktur. Bir nevi yasal olarak sahip olduğunuz arsa üzerinde gecekondu alırsınız. Elektrik, su vb. hizmetlerin belediye tarafından sağlanmış olması, binanızın yasal olmadığı gerçeğini değiştirmez. Belediye tarafından binanızın yıkılmaması için bir neden yok, belki yıkım kararı dahi mevcut olabilir. Yıkıldığında, bedelini ödeyerek yerine inşa edebileceğiniz bir bina/daire, satın aldığınızdan çok daha küçük bir kullanım alanına sahip olabilir, hatta binadaki mevcut sayıda daire inşa edilemeyebilir. Daha ötesi arsanızda imar izni olmayabilir.

Böyle bir riske bilerek girecekseniz, arsa payınızla, bulunduğu bölgedeki mevcut imar yönetmeliğine göre, ne kadar yüzölçümünde bir bina inşa edilebileceğini araştırmanız gerek. Bu durumda mevcut konutunuza da sahip olamayabilecekken, şansınız yaver gittiyse birden fazla daireye bile sahip olabilirsiniz. Ancak ikinci ihtimal gerçekten çok düşük, böyle olsa müteahhitler sizden önce çoktan harekete geçmiş olurlar ve satıcı da bundan haberdar olurdu. Ayrıca bir süre de olsa burada ikamet edecekseniz binanın risk durumunu da göz ardı etmemek gerek.

KAT İRTİFAKI TAPUSU

Tapu üzerinde arsa payınız ve bir apartman dairesinde oturuyorsanız, binada bulunduğunuz bağımsız alan belirtilmiştir. İlk bakışta problem yok gibi görünse de problemsiz bir konut olduğunu ifade etmez.

İyimser ihtimal, binanız her şeyiyle yasal olarak projesine uygun inşa edilmiş, binada projeye aykırı bir tadilat yapılmamış, sadece iskânı alınmamıştır. Bireysel değil ancak bina olarak bağlı bulunduğunuz belediyeye başvurarak iskân alma süreci başlatılabilir. Bu durumun olumsuz tek tarafı iskân işlemleri için azımsanmayacak bir maliyetinin olmasıdır. Yine de iskân alınmasına bir mahsur yoksa şanslısınız.

KAT MÜLKİYETİ TAPUSU

Tapu üzerinde, kat irtifakında belirtilenler dışında, kart irtifakı değil de kat mülkiyeti ibaresi belirtilmiştir. Kat mülkiyeti ibaresi, binanın iskânının alındığını ifade etmektedir. Dolayısıyla bina için bütün yasal süreç tamamlanmıştır.

Maalesef ve üzülerek belirtmeliyim ki kat mülkiyetli bir tapu dahi alacağınız konutun problemsiz olacağını garanti etmiyor. Belki çok fazla karşılaşılan ve tedirgin olmanızı istemeyeceğim bir husus olsa da kötü bir sürprizle karşılaşmamak adına dikkat edilmesinde fayda var.

Binanız her şeyiyle uygun olarak projelendirilmiş, projeye uygun inşa edilmiş, iş bitiriş ve iskân başvurusu yapılmış, belediye tarafından bütün uygunlukları onaylanarak konut için iskân alınmıştır.

Peki, bu aşamadan sonra nasıl olur da kötü bir sürprizle karşılaşabilirsiniz?

İskanın alınmasının ardından konut sahibi veya müteahhit binada belediyenin onayı olmadan bir tadilat yapmış olabilir. Bu tadilat satın alacağınız daireyi kapsamıyor ve binanın statiğine tesir edip güvenlik problemi yaratmıyorsa halen endişelenmenize gerek yok. Belediyeye başvurunuz halinde gerekli yasal işlemin yapılması hakkınız saklıdır.

Asıl kötü durum, binaya ait iskân alındıktan sonra satın alacağınız konutta tadilat yapılmış olması. Tadilat olarak ne yapılabilir ki? En fazla düzeltilir demeyin. Büyük bedeller ödeyerek aldığınız konut, üst katla birleştirilen bir çatı dubleksi veya giriş katı ile bodrum birleştirilerek oluşturulmuş bir dubleks olabilir. Binada çatı, bodrum vb. alanlar ortak kullanım alanlarıdır. Bu alanlarda projeye aykırı olarak tadilat yapılmışsa, yasal bir denetim halinde veya bu alanlarda hak sahibi olan diğer bina sakinlerinin talebiyle incelenirse hiçbir hak talep edemezsiniz.

İskânlı binalardaki, iskâna uygun olmayan dubleksler, bizzat karşılaştığım ve arayış içerisindeyken sorguladığınızda çokça karşılaşacağınız bir durum.

Bundan daha kötüsü de var, o da binada fazla kat olması. Tüm daire sahiplerinin, tapularında belirtilen kat/daireden farklı dairelerde oturması. İskânı olduğu halde bu nasıl olur diyeceksiniz. Üzgünüm, maalesef bu yazıyı kaleme aldığım 2014 yılında dahi yine bizzat karşılaştığım bir uygulama. Görevim sadece sizleri neler olabileceği konusunda uyarmak.

Satıcı veya müteahhit, iskânı yok ancak başvurusunu yaptık, iskân almak için eksik, kusur vb. bir problem yok diyebilir. Doğrudur belki de gerçekten böyledir. Ancak bu haliyle konutu almaya karar verecekseniz iyi bir araştırma yapmanız, hatta bu konunun belirtildiği bir satış sözleşmesi ile kendinizi güvene almanızda fayda var.

Kat mülkiyetli konutlar için çok özel bir durumu unutmadan ekleyelim.

Bir dönem, “araştırmadım ancak 90’lı yıllarda diye biliyorum” çıkarılan özel bir yasayla, binalara bulundukları hali ile kat mülkiyeti tapuları verilmiş. Ancak bu durum binanın şu anki hali için yasal bir sorun teşkil etmese de, yıkıldığında aynı yüzölçümünde bir bina inşa edileceği garantisi vermiyor. Bina yenilenmek istenildiğinde bulunduğu bölgedeki imar planlarına göre inşa edilmek durumunda. Dolayısıyla binanın bulunduğu arsanın imar durumunu araştırmanız gerekiyor. Parantez içerisinde, ancak farkındaysanız kritik bir durum.

Belki çok geç kalınmış bir uygulama olsa da, yeni binalarda artık iskân alınmadan elektrik ve su abonelikleri yapılmıyor. Dairede elektrik ve suyun kullanımda olması sizi iskânı kesin vardır yanılgısına düşürmesin. Geçici çözüm üretilmiş, inşaat sayaçları dairelere bölüştürülerek kullanıma devam edilebiliyor.

Tapu konusundaki bu ciddi problemlerin dışında yaşanabilen bir başka problem de, trampa olarak tabir edilen bir problem. Binadaki dairelerin kapı numaralarının bir şekilde tapuda yanlış kaydedilmiş olması, trampa problemi olarak tarif ediliyor. Bu durumda satın aldığınız daire komşunuzun üzerinde kayıtlıyken, siz de komşunuzun tapusunu alıyor olabilirsiniz. Hak sahipleri bir araya gelerek, bildiğim kadarıyla sadece tapu dairesinde işlem için alınacak cüzi bir ücretle bu problemi giderebiliyorlar.

Tapu konusunda can sıkıcı konuları böylece sonlandırmış olduk. Biraz da konut alırken bunun dışında dikkat edilmesi gereken ve gözden kaçabilecek bazı konulara kısa kısa değinelim.

Sahip olacağınız konutun etrafında bulunan bina ve arsaları gözlemlemeniz, ileride bu alanlara inşa edilecek binaların, konutunuzun değerini düşürebileceğini hesaba katmanız gerekir. Konutunuzun hemen yanında, belki deniz manzaralı cephenizde bir arsa var. Zaten çok küçük, buraya ne kadar büyük bir bina inşa edilebilir? Bina yapılsa da etkilemez demeyin. Bu küçük görünen arsa, aslında bir zamanlar büyük bir arsa olduğu halde, üzerinden geçen yollar nedeniyle şu anki haline gelmiş olabilir. Halen ne var bunda diyorsanız sıkı durun, büyük bir sürpriz sizi bekliyor olabilir. Belediye, bu arsa üzerinden geçen yollar için bir istimlak yapmamışsa, bu arsaya tapudaki yüzölçümü kadar imar izni verilir. Ardından devasa bir inşaat yükselirken manzaranızın veya güneşinizin kayboluşunu üzüntü içerisinde izleyebilirsiniz.

Yazının başında da bahsettiğim gibi, hemen herkesin zaten farkında olacağı konulara değinmek istemedim. Başta sıraladıklarıma ilaveten ısı/ses izolasyonu, ıslak/kuru zeminler, kapı/pencereler, varsa kombi ve tesisatın durumu gibi satın aldıktan sonra masraf çıkarabilecek birçok kaleme dikkat edilmesi eklenebilir. Bunlardan gözden kaçıracağınız noktalar olsa dahi nispeten küçük ve maddi olarak yıkıcı olmayacak etkenler.

Bu arada konut kredisi kullanarak bir konut alıyorsanız, bahsettiğim yanılgıların büyük bölümünden kurtulmuş olacaksınız. Bankanın göndereceği eksper, belediye ve tapuda birçok konuyu sizin adınıza inceleyecek, sorun olması halinde krediye uygun olmadığını belirterek sizi bir yanlıştan kurtaracaktır. Ancak kredinin onaylanması, her şeyin yolunda olduğu anlamına gelmez. Arsa tapusunda konut kredisi onaylanmazken, kat irtifakı tapusu, belediyede inşaat için bir şerh yoksa kredi uygunluğu için yeterli olabilmektedir. Bu durumda banka kredisi de kullansanız, yukarıdaki konulara dikkat etmeniz gerekecek.

Bizzat yaşadığım veya karşılaştığım, birçoğumuzun da kolayca gözünden kaçacak, hatta kötü bir tecrübe yaşamadan öğrenemeyeceği konuları böylece aktarmış oldum. Karşılaştıkça veya hatırladıkça ilaveler yapabilirim. Hatta yazıyı okuyan, konu hakkında bilgi sahipleri katkıda bulunurlarsa memnuniyetle yazıya dahil edebilirim.

Yazı dizisinin tamamına aşağıdaki linklerden ulaşabilirsiniz.

Ev sahibi olmak isteyenlere tavsiyeler

1- Doğru evi tercih etmek için nelere dikkat edilmeli?

2- Konut kredisi kullanırken nelere dikkat edilmeli?

3- Ev satın alırken ve sonrasında sizi bekleyen masraflar neler?